Sie besitzen ein Haus oder eine Eigentumswohnung und benötigen Kapital für eine größere Investition? Dann kann es sinnvoll sein, die eigene Immobilie zu beleihen. Dabei dient das vorhandene Immobilieneigentum der Bank als Sicherheit für ein Darlehen. Besonders interessant ist diese Möglichkeit, wenn das Haus noch nicht abbezahlt ist. Dann kann das Haus auch über 100% beliehen werden.
Ob Modernisierung, energetische Sanierung, Umschuldung oder eine andere größere Ausgabe: Eine sorgfältig geplante Kapitalbeschaffung über die Immobilie kann günstigere Konditionen ermöglichen, als ein Kredit ohne Grundschuld. Entscheidend sind der Immobilienwert, bestehende Belastungen, der Kapitalbedarf und Ihre persönliche finanzielle Situation.
Was bedeutet es, ein Haus zu beleihen?
Bei einer Immobilienbeleihung nehmen Eigentümer ein Darlehen auf und sichern dieses über eine Grundschuld im Grundbuch ab. Die Immobilie wird dabei nicht verkauft. Sie bleiben Eigentümer und können Ihr Haus weiterhin selbst bewohnen oder vermieten.
Die eingetragene Grundschuld dient der finanzierenden Bank als Sicherheit. Dadurch können je nach Ausgangslage niedrigere Zinsen und höhere Darlehensbeträge möglich sein als bei einem klassischen Ratenkredit. Für die Rückzahlung werden eine Laufzeit, ein Zinssatz und eine monatliche Rate vereinbart.
Für welche Zwecke können Hauseigentümer ihre Immobilie beleihen?
Die Kapitalbeschaffung über ein Haus oder eine Eigentumswohnung kann für unterschiedliche Vorhaben eingesetzt werden. Typische Verwendungszwecke sind:
- Modernisierung und Renovierung, beispielsweise von Küche, Bad, Dach oder Fenstern
- Energetische Sanierung, etwa für Dämmung, Heizung oder Photovoltaik
- Umbau und altersgerechtes Wohnen, zum Beispiel ein barrierearmer Zugang oder ein neues Badezimmer
- Anschlussfinanzierung oder Umschuldung bestehender Darlehen
- Auszahlung von Miterben oder ehemaligen Partnern
- Finanzierung einer weiteren Immobilie oder einer Kapitalanlage
- Größere private Ausgaben, sofern die finanzierende Bank den Verwendungszweck akzeptiert
Ob ein Darlehen zweckgebunden vergeben wird, hängt vom Kreditinstitut und vom jeweiligen Finanzierungsmodell ab. Für Modernisierungen oder energetische Maßnahmen können gegebenenfalls spezielle Darlehen oder Förderprogramme infrage kommen.
Wie viel Kapital kann ich durch die Beleihung meines Hauses erhalten?
Die mögliche Darlehenssumme kann bis 160% des ermittelten Beleihungswertes sein.
Von dem ermittelten Wert werden vorrangige Grundschulden abgezogen. Vereinfacht kann der verfügbare Spielraum so dargestellt werden:
Möglicher Beleihungsbetrag - bestehende Immobilienkredite = zusätzlicher Finanzierungsspielraum
Wie hoch der tatsächliche Kapitalbedarf finanziert werden kann, hängt außerdem von Ihrem Einkommen, Ihrer Bonität, Ihrem Alter, der gewünschten Laufzeit und der monatlich tragbaren Rate ab. Auch Lage, Zustand, Nutzung und Verwertbarkeit der Immobilie spielen eine wichtige Rolle.
Welche Voraussetzungen gelten für eine Hausbeleihung?
Banken prüfen sowohl die Immobilie als auch die wirtschaftliche Situation des Antragstellers. Zu den wesentlichen Voraussetzungen zählen:
- Sie sind Eigentümer oder Miteigentümer der Immobilie.
- Das Haus oder die Wohnung besitzt einen ausreichenden Beleihungswert.
- Es besteht genügend freier Beleihungsspielraum.
- Das Einkommen reicht für die gewünschte monatliche Rate aus.
- Die Bonitätsprüfung der Bank fällt positiv aus.
- Alle Eigentümer stimmen der Grundschuldbestellung zu.
- Die Finanzierung ist auch unter Berücksichtigung laufender Kosten tragbar.
Eine vollständig abbezahlte Immobilie ist keine zwingende Voraussetzung. Auch ein noch finanziertes Haus kann erneut beliehen werden, sofern der Immobilienwert und die verbleibende Restschuld ausreichend Spielraum bieten.
Welche Unterlagen benötigt die Bank?
Für die Prüfung der Kapitalbeschaffung werden persönliche Einkommensunterlagen sowie Angaben zur Immobilie benötigt. Häufig gehören dazu:
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte oder Lageplan
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Fotos und Angaben zum Zustand der Immobilie
- gegebenenfalls Kaufvertrag oder Bauunterlagen
- Nachweise über bestehende Darlehen und aktuelle Restschulden
- Einkommensnachweise und Kontoauszüge
- bei Selbstständigen betriebswirtschaftliche und steuerliche Unterlagen
- gegebenenfalls Kostenvoranschläge für geplante Maßnahmen
Welche Dokumente im Einzelfall erforderlich sind, richtet sich nach der Immobilie, dem Verwendungszweck und den Vorgaben der jeweiligen Bank.
Haus beleihen oder Ratenkredit aufnehmen?
Welches Finanzierungsmodell besser passt, hängt von der benötigten Summe, dem Verwendungszweck und der gewünschten Laufzeit ab. Ein Ratenkredit kommt häufig ohne Grundbucheintrag aus und kann bei kleineren Beträgen einfacher abzuschließen sein. Dafür können die Zinsen höher und die Laufzeiten kürzer ausfallen.
Eine grundbuchlich abgesicherte Finanzierung kann sich insbesondere bei einem höheren Kapitalbedarf und einer längeren Rückzahlungsdauer anbieten. Allerdings entstehen Aufwand und Kosten für die Grundschuld. Zudem dient die Immobilie als Sicherheit. Deshalb sollten Monatsrate, Laufzeit und Risiken sorgfältig geprüft werden.
Kapitalbedarf prüfen und passende Finanzierung vergleichen
Günter Stölzgen ist Bankkaufmann und seit vielen Jahren als Finanzierungsexperte tätig. Er unterstützt Hauseigentümer dabei, den Kapitalbedarf zu ermitteln, den Beleihungsspielraum einzuschätzen und passende Finanzierungsangebote verschiedener Banken zu vergleichen.
Dabei werden nicht nur Zinssatz und Darlehenshöhe betrachtet. Auch Monatsrate, Laufzeit, Zinsbindung, Tilgung, vorhandene Grundschulden und mögliche Fördermittel fließen in die individuelle Finanzierungsplanung ein.
Ihre Vorteile
- Kostenfreie und unverbindliche Beratung
- Prüfung des möglichen Finanzierungsspielraums
- Schufaneutraler Angebotsvergleich verschiedener Banken
- Vergleich von Zinsen, Laufzeiten und Rückzahlungsoptionen
- Berücksichtigung bestehender Darlehen und Grundschulden
- Persönliche Beratung per Telefon, Video oder Hausbesuch
Häufige Fragen zur Beleihung eines Hauses
Kann ich ein bereits abbezahltes Haus beleihen?
Ja. Ein vollständig abbezahltes Haus kann grundsätzlich als Sicherheit für ein neues Darlehen dienen. Die Bank prüft den Beleihungswert, Ihre Bonität, Ihr Einkommen und die Tragbarkeit der monatlichen Rate.
Kann ich mein Haus trotz laufendem Kredit erneut beleihen?
Das kann möglich sein, wenn nach Abzug der bestehenden Restschuld noch ausreichend Beleihungsspielraum vorhanden ist. Auch der Rang der eingetragenen Grundschulden kann für die Entscheidung der Bank wichtig sein.
Muss ich für die Beleihung meines Hauses einen Verwendungszweck angeben?
Das hängt vom Finanzierungsangebot ab. Manche Darlehen sind an Modernisierungs-, Sanierungs- oder Immobilienzwecke gebunden. Andere Modelle können eine freiere Verwendung ermöglichen. Zweckgebundene Finanzierungen können unter Umständen günstigere Konditionen bieten.
Kann ich mein Haus beleihen, wenn ich Rentner bin?
Eine Finanzierung im Ruhestand ist grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Entscheidend sind unter anderem Renteneinkommen, Alter, Darlehenshöhe, Laufzeit, Immobilienwert und Rückzahlungsfähigkeit. Die Prüfung erfolgt immer individuell.
Wie lange dauert eine Immobilienbeleihung?
Die Dauer hängt unter anderem von der Vollständigkeit der Unterlagen, der Immobilienbewertung und der Grundschuldbestellung ab. Sind bereits geeignete Grundschulden vorhanden und alle Dokumente vollständig, kann die Bearbeitung schneller erfolgen.
Kann eine eingetragene Grundschuld wiederverwendet werden?
Häufig kann eine bestehende Grundschuld erneut genutzt oder an eine neue Bank abgetreten werden. Voraussetzung ist, dass Höhe, Rang und Ausgestaltung zur neuen Finanzierung passen und die beteiligten Banken zustimmen.