Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung

Läuft die Zinsfestschreibung Ihres Hypothekendarlehens aus und besteht noch eine Restschuld, benötigen Sie in der Regel eine Anschlussfinanzierung. Jetzt können Sie die Konditionen Ihrer Immobilienfinanzierung neu festlegen: Zinssatz, Tilgung, Sollzinsbindung und monatliche Rate sollten zu Ihrer aktuellen finanziellen Situation und Ihrer weiteren Lebensplanung passen.

Übernehmen Sie das Verlängerungsangebot Ihrer bisherigen Bank nicht ungeprüft. Ein Vergleich verschiedener Kreditinstitute kann bessere Konditionen, eine schnellere Entschuldung oder mehr Flexibilität ermöglichen. BAUFINANZ STÖLZGEN unterstützt Sie kostenfrei bei der Prüfung Ihrer Möglichkeiten und beim bankenübergreifenden Vergleich.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Bei vielen Immobiliendarlehen wird der Sollzinssatz nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, beispielsweise für zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Ist das Darlehen am Ende dieser Sollzinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt, bleibt eine Restschuld bestehen. Diese muss entweder aus eigenen Mitteln beglichen oder weiterfinanziert werden.

Das neue Darlehen zur Finanzierung dieser Restschuld wird als Anschlussfinanzierung bezeichnet. Umgangssprachlich ist auch von einer Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsfestschreibung eines Hypothekendarlehens die Rede. Fachlich präziser ist der Begriff Sollzinsbindung.

Bei der Anschlussfinanzierung werden die Konditionen auf Grundlage des dann geltenden Zinsniveaus, Ihrer Bonität, des Immobilienwertes und der verbleibenden Darlehenssumme neu vereinbart.

Wann sollte ich die Anschlussfinanzierung planen?

Beginnen Sie möglichst frühzeitig mit der Vorbereitung. Schon einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung können Sie Ihre voraussichtliche Restschuld berechnen, die zukünftige Monatsrate prüfen und die Zinsentwicklung beobachten. Eine verbindliche Zinssicherung ist je nach Kreditgeber mit einem Forward-Darlehen häufig mehrere Jahre im Voraus möglich.

Spätestens einige Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung sollten Vergleichsangebote vorliegen. So bleibt genügend Zeit, um das Angebot der bisherigen Bank zu prüfen, andere Banken einzubeziehen und notwendige Unterlagen zusammenzustellen.

Ihre Vorbereitung in fünf Schritten

  1. Enddatum der Sollzinsbindung im Darlehensvertrag prüfen
  2. voraussichtliche Restschuld zum Ablösetermin feststellen
  3. gewünschte Rate, Tilgung und Zinsbindung festlegen
  4. Angebote der bisherigen Bank und anderer Anbieter vergleichen
  5. Anschlussdarlehen rechtzeitig abschließen und Ablösung koordinieren

Drei Möglichkeiten für Ihre Anschlussfinanzierung

Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie das Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank verlängern, zu einem anderen Kreditinstitut wechseln oder die zukünftigen Konditionen vorzeitig mit einem Forward-Darlehen sichern. Welche Variante geeignet ist, hängt von der Restschuld, dem zeitlichen Vorlauf, Ihrer Risikobereitschaft und den verfügbaren Angeboten ab.

1. Prolongation bei der bisherigen Bank

Bei einer Prolongation führen Sie die Finanzierung bei Ihrem bisherigen Kreditgeber fort. Die Bank unterbreitet Ihnen für die Restschuld einen neuen Sollzinssatz und eine neue Zinsbindung. Das ist häufig organisatorisch einfach, da die Grundschuld bereits zugunsten dieser Bank eingetragen ist.

Bequemlichkeit bedeutet jedoch nicht automatisch, dass das Angebot besonders günstig ist. Prüfen Sie neben dem Zinssatz auch Tilgung, Restschuld, Flexibilität und Gesamtkosten. Ein Vergleich schafft eine bessere Grundlage für Ihre Entscheidung und mögliche Verhandlungen mit der bisherigen Bank.

2. Umschuldung zu einer anderen Bank

Bei einer Umschuldung wird das alte Darlehen zum Ende der Sollzinsbindung durch ein neues Darlehen einer anderen Bank abgelöst. Dadurch können Sie von besseren Konditionen oder flexibleren Vertragsregelungen profitieren.

Für den Bankenwechsel wird die Grundschuld häufig an den neuen Kreditgeber abgetreten. Dafür können Notar- und Grundbuchkosten entstehen. Eine vollständige Löschung und Neueintragung ist nicht in jedem Fall erforderlich. Ob sich der Wechsel rechnet, sollte anhand der Zinsersparnis und sämtlicher Nebenkosten geprüft werden.

3. Forward-Darlehen zur vorzeitigen Zinssicherung

Mit einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie die Anschlussfinanzierung bereits vor dem Ende der aktuellen Zinsbindung. Das neue Darlehen wird erst zum späteren Ablösetermin ausgezahlt. Damit können Sie sich frühzeitig einen Sollzinssatz sichern und Ihre zukünftige Rate besser planen.

Für die Vorlaufzeit kann ein Zinsaufschlag berechnet werden. Fallen die Marktzinsen bis zum Beginn des Anschlussdarlehens, profitieren Sie nicht automatisch von dem niedrigeren Zins, denn das abgeschlossene Forward-Darlehen muss grundsätzlich zu den vereinbarten Bedingungen abgenommen werden. Es eignet sich daher vor allem für Kreditnehmer, denen Planungssicherheit wichtig ist.

Anschlussfinanzierung vergleichen: Darauf sollten Sie achten

Der günstigste Sollzins ist nicht automatisch das beste Angebot. Für einen aussagekräftigen Vergleich müssen Darlehensbetrag, Auszahlung, Zinsbindung, Tilgung und weitere Vertragsbedingungen möglichst übereinstimmen.

  • Effektiver Jahreszins: Er erleichtert den Vergleich der Kreditkosten.
  • Sollzinsbindung: Eine längere Bindung bietet mehr Planungssicherheit.
  • Tilgung: Eine höhere Tilgung reduziert Restschuld und Laufzeit.
  • Monatsrate: Sie sollte auch langfristig tragbar bleiben.
  • Sondertilgungen: Zusätzliche Zahlungen können die Rückzahlung beschleunigen.
  • Tilgungssatzwechsel: Er schafft Spielraum bei veränderten Lebensumständen.
  • Restschuld: Vergleichen Sie diese zum Ende der neuen Zinsbindung.
  • Bereitstellungszinsen: Diese können bei einem verzögerten Abruf anfallen.
  • Wechselkosten: Berücksichtigen Sie mögliche Grundbuch- und Notarkosten.

Schon ein kleiner Zinsunterschied kann sich bei einer hohen Restschuld und einer langen Laufzeit deutlich auswirken. Entscheidend ist jedoch immer die Gesamtbetrachtung der Finanzierung.

Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren prüfen

Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz kann ein gesetzliches Kündigungsrecht bestehen. Nach § 489 BGB dürfen Darlehensnehmer ein Festzinsdarlehen grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens ganz oder teilweise kündigen. Dabei ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten.

Der maßgebliche Zeitpunkt ist nicht in jedem Fall das Datum der Vertragsunterzeichnung. Auch eine spätere Vereinbarung über den Sollzins kann für die Fristberechnung relevant sein. Prüfen Sie deshalb die Vertragsunterlagen und lassen Sie den möglichen Ablösetermin im Zweifel fachkundig feststellen.

Sondertilgung vor der Anschlussfinanzierung

Zum Ende der Sollzinsbindung kann es sinnvoll sein, einen Teil der Restschuld mit vorhandenem Kapital zurückzuzahlen. Dadurch benötigen Sie ein kleineres Anschlussdarlehen und verringern die Zinskosten. Setzen Sie jedoch nicht sämtliche Rücklagen ein.

Für Reparaturen, Modernisierungen und unvorhergesehene Ausgaben sollte weiterhin eine angemessene Liquiditätsreserve vorhanden sein. Auch vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte während der laufenden Zinsbindung sollten rechtzeitig geprüft werden.

Welche Unterlagen werden für die Anschlussfinanzierung benötigt?

Bei einem Wechsel zu einer anderen Bank werden Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse und die Immobilie erneut geprüft. Eine vollständige Vorbereitung kann die Bearbeitung beschleunigen. Häufig werden folgende Unterlagen benötigt:

  • bestehender Darlehensvertrag
  • Nachweis über die Restschuld zum Ablösetermin
  • aktueller Tilgungsplan
  • aktueller Grundbuchauszug
  • Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Lageplan
  • Fotos und Angaben zum Zustand der Immobilie
  • aktuelle Einkommensnachweise
  • Nachweise über weitere Kredite und finanzielle Verpflichtungen
  • bei Vermietung gegebenenfalls Mietverträge und Mietnachweise
  • bei Selbstständigen betriebswirtschaftliche und steuerliche Unterlagen

Der konkrete Umfang hängt vom Kreditinstitut, der Immobilie und Ihrer persönlichen Situation ab.

Häufige Fehler bei der Anschlussfinanzierung vermeiden

  • Die Planung beginnt erst kurz vor Ablauf der Sollzinsbindung.
  • Das Angebot der bisherigen Bank wird ohne Marktvergleich angenommen.
  • Es wird nur der Sollzins statt der Gesamtkonditionen verglichen.
  • Die Tilgung wird zu niedrig gewählt und die Restlaufzeit verlängert sich stark.
  • Eine höhere Rate wird ohne ausreichenden Sicherheitspuffer vereinbart.
  • Die Kosten eines Bankenwechsels werden nicht berücksichtigt.
  • Ein Forward-Darlehen wird abgeschlossen, ohne Zinsaufschlag und Abnahmepflicht zu prüfen.
  • Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel bleiben unberücksichtigt.

Anschlussfinanzierung mit Bankenvergleich

Günter Stölzgen ist Bankkaufmann und seit vielen Jahren als Finanzierungsexperte tätig. BAUFINANZ STÖLZGEN vergleicht Finanzierungsmöglichkeiten zahlreicher Banken, Sparkassen und Bausparkassen. Dabei werden Ihre Restschuld, die gewünschte Monatsrate, der Tilgungssatz und die passende Zinsbindung berücksichtigt.

Ihre Vorteile

  • kostenfreie und unverbindliche Beratung
  • bankenübergreifender Angebotsvergleich
  • schufaneutrale erste Finanzierungsberechnung
  • Prüfung von Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen
  • Vergleich von Zinsen, Tilgung und Vertragsflexibilität
  • persönliche Beratung per Telefon, Video oder vor Ort
  • Begleitung bis zur Ablösung des bestehenden Darlehens

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Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Besteht noch eine Restschuld, muss diese zurückgezahlt oder weiterfinanziert werden. Sie können mit der bisherigen Bank neue Konditionen vereinbaren, zu einer anderen Bank wechseln oder eine bereits im Voraus abgeschlossene Anschlussfinanzierung nutzen.

Wann ist eine Anschlussfinanzierung erforderlich?

Eine Anschlussfinanzierung ist erforderlich, wenn am Ende der Sollzinsbindung noch eine Restschuld besteht und diese nicht vollständig aus eigenen Mitteln bezahlt wird.

Wann sollte ich Angebote vergleichen?

Die Vorbereitung sollte frühzeitig beginnen. Je nach gewünschtem Modell können Sie Konditionen mit einem Forward-Darlehen bereits mehrere Jahre vor dem Ende der aktuellen Zinsbindung sichern. Spätestens einige Monate vor dem Ablösetermin sollten Vergleichsangebote vorliegen.

Was ist besser: Prolongation oder Umschuldung?

Die Prolongation ist meist einfacher, während eine Umschuldung bessere Konditionen oder mehr Flexibilität bieten kann. Entscheidend sind Effektivzins, Tilgung, Restschuld, Vertragsbedingungen und mögliche Wechselkosten.

Lohnt sich ein Bankenwechsel bei der Anschlussfinanzierung?

Ein Wechsel kann sich lohnen, wenn die Zinsersparnis und die Vorteile der neuen Konditionen höher sind als die entstehenden Kosten. Neben dem Effektivzins sollten auch Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung verglichen werden.

Was kostet eine Umschuldung?

Bei einem Bankenwechsel können Kosten für die Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld entstehen. Die genaue Höhe hängt unter anderem von der Grundschuld und der gewählten Abwicklung ab. Häufig ist eine Abtretung günstiger als eine Löschung mit anschließender Neueintragung.

Kann ich die Tilgung bei der Anschlussfinanzierung ändern?

Ja. Beim Abschluss des neuen Darlehens können Sie grundsätzlich einen neuen Tilgungssatz vereinbaren. Eine höhere Tilgung verkürzt die Rückzahlungsdauer, erhöht aber die monatliche Rate.

Kann ich mein Darlehen nach zehn Jahren kündigen?

Ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz kann nach § 489 BGB grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist gekündigt werden. Für die genaue Fristberechnung sind der Auszahlungszeitpunkt und mögliche spätere Zinsvereinbarungen zu beachten.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine vorab vereinbarte Anschlussfinanzierung, die erst zu einem späteren Termin ausgezahlt wird. Sie sichern sich damit frühzeitig einen Zinssatz, müssen das Darlehen aber grundsätzlich auch dann abnehmen, wenn die Marktzinsen bis zum Beginn fallen.